Mi csökkentheti az ingatlanok árát? – Egykor fülemile, ma tyúkok

A múlt évek lakáspiaci árnövekedése közepette kuriózum a jó áron kifogott ingatlan.

Pedig jól azonosíthatók a tényezők, amelyek révén nagymértékű, akár a vételár negyedére-ötödére rúgó árengedményt lehet elérni. Cserébe azonban általában meg kell kötni egy kompromisszumot: bérlőt, perterhet, szolgalmi jogot, vagy éppen esztétikai hibát.

Érdemes figyelni, mert néha csak egy apróságon múlik az adásvétel – például egy szem előtt lévő repedésen, vagy éppen a szomszéd hét tyúkján!

Van néhány nyilvánvaló árbefolyásoló tényező, ezeket a vevők többsége ismeri, sőt az eladók be is árazzák előre. Ilyen a lakás állapota, felújítottsága, elosztása, az emelet szintje, vagy éppen az épületen, településen belüli elhelyezkedése, a közlekedési eszközök és a szociális infrastruktúra közelsége.

Csakhogy ami igazán alakítani tudja az árat, az általában nincs szem előtt, sőt gyakran a hirdetésből sem derül ki – véli Havas János. Az ingatlan-szakembere egy sor árcsökkentő tényezőre hívja fel a lakásvásárlók, és persze a lakáseladók figyelmét.

• Sokat csökkent az áron, ha az ingatlannak van haszonélvezője: ilyenkor a vevő gyakorlatilag társtulajdonos, aki ráadásul a birtokon belül számos jogot élvez – nem is kedvelt ez a konstrukció a piacon, jellemzően családon belüli értékesítésnél fordul elő.
• A szolgalmi joggal terhelt ingatlan is hasonlít az előzőre – vagyis amikor a telek egy bizonyos részét más, például a szomszéd is igénybe veheti a bejáráshoz. Ha nincs külön helyrajzi száma az ingatlannak, például mert egy nagyobb telket osztottak ketté, az is látványosan csökkenti az árat.
• Hasonló, de jóval tisztább helyzet, amikor valaki bérlővel együtt veszi a lakást. Ilyenkor általában a korábbi tulajdonos él – akár még évekig – az ingatlanban, cserébe viszont legalább a megadott időre szóló bérleti díjjal csökken a vételár. Ha az új tulajdonos amúgy is kiadná a lakást, akár milliókkal kevesebbért juthat így hozzá.
• A perrel, vagy hitellel terhelt ingatlanok ára is alacsonyabb a „tisztákénál”. Egyrészt eleve kevesebb az irántuk érdeklődő, másrészt jó alkulehetőség a vevőjelölteknek, bár az ezzel járó kockázatot ilyenkor vállalni kell.
• Az esztétikai hibák is árcsökkentők, sőt, gyakran nem állnak arányban a későbbi alku mértékével. Az ázás, repedés, vagy egy nyomot hagyó konyhai baleset (borsófőzelék a plafonon) költségének többszörösét is lealkudhatják a vevők a hibára hivatkozva.
• Előfordul, hogy az eladó tapasztalatlanságából válik eladandóvá egy-egy ingatlan. Például örökléssel hozzájutott lakásoknál, vagy sürgős eladás esetén jellemző, hogy ár alatt hirdeti, így eleve rosszabb alkupozícióból indul az eladó. A szakértő tapasztalata, hogy már csak a reális ár meghatározása miatt is sokan fordulnak szakemberhez, hiszen az eladóknak is hasznos, ha van miből engedni.

Sokan nem gondolják, de bizony a rendetlenség is elrettenti a vevőket. Nemcsak észreveszik, de rossz benyomást is hagy az ingatlanról, ugyanis a vevők nehezebben tudják elképzelni saját otthonukként a koszfészket. Így alacsonyabb árat is ajánlanak érte.

„Néha egyetlen apróságon múlik csak a sikeres értékesítés – mondja Havas János egy korábbi emlékezetes esete kapcsán –, például egy kellemetlen helyen lévő repedésen. Mivel a látványos falhiba pont a bejárattal szemben volt, hónapokig minden vevőjelölt azonnal kifordult a lakásból, hiába volt jó elosztású, újépítésű és kertkapcsolatos. A fal kijavításának másnapján eladta a tulajdonos a lakást.”

 

Hét tyúk és egy kakas – egymillióért!

Egy Budapest környéki település takaros házába szeretett bele egy pár, akiket csak a szomszéd háznál élő hét tyúk és egy kakas riasztott el a vásárlástól. Az állatoknak ugyanis – mit szépítsük – szaga van. A lakás eladója ezért maga lépett a tettek mezejére: felajánlotta szomszédjának, megvásárolja a tyúkokat, hogy elháruljon az akadály az adásvétel előtt. A szomszéd azonban arra hivatkozott, hogy terápiás célra tartja az állatokat, így csak rettentő drágán lenne hajlandó megválni tőlük. Úgy tűnt, föl, sikerül kompromisszumot kötni, 1 millió forint csereértéken, de végül a szomszéd utolsó pillanatban úgy döntött: még ennyiért sem mond le az állatokról! Mégis happy end lett a vége: a lakás adásvétel megvalósult, a tyúkok köszönik, azóta is megvannak, az új tulajdonos pedig megbékélt a vidék illatával.