Mesterképlet lakásvásárlásra, albérletre

A panellakások kifizethető, egyben ideális befektetési célpontok azok számára, akik kiadási céllal szeretnének ingatlant vásárolni. Budapest már drágának számít ugyan, de néhány nagyvárosban még érdemes beszállni ebbe a befektetési formába. Kevesen ismerik, de létezik mesterképlet is, ami alapján könnyen tervezhető a megtérülés.

Mindenki szeretne kiegészítő jövedelemre szert tenni, ami némileg függetlenné teszi. Egy nemrégi felmérés szerint minden harmadik megkérdezett tervezi, hogy belekezd valamilyen passzív jövedelemszerző tevékenységbe: a legtöbb ingatlan vásárlását és bérbeadását fontolgatja.

Az átlagosnál nagyobb hozam érhető el egy ilyen befektetéssel – mondja a szakember. A jelenlegi alacsony kamat és a bővülő hitelkínálat lehetővé teszi, hogy a vállalkozó szellemű viszonylag kis indulótőkével is nekivágjon.

Különösen izgalmas terep a nagyvárosi panellakások világa. Főleg a szigetelt, felújított, egyedi mérőórával és új fűtőtestekkel ellátott lakások kapósak, amelyek remekül kiadhatók. Egy vidéki nagyvárosban az elhelyezkedés, a távolság sem annyira perdöntő szempont, mint például a fővárosban. Az ország nyugati részében – ahová jellemzően munkavállalás céljából érkeznek az emberek –, a panelek ára viszonylag magas. Az idén Győrben 243 000, Sopronban 260 000 forintos négyzetméterárakat regisztráltak, vagyis egy átlagos, 52 m²-es panellakás 12,6-13,5 millió forintba kerül. Szintén keresettek ezek a lakások Székesfehérvárott, ahol éppen annyiba kerül egy ilyen átlagos területű panellakás, mint Győrött; Kecskeméten nagyjából 1 millió forinttal olcsóbb.

Kimagasló a kereslet a kis lakások iránt Debrecenben, amely egyetemi város, és fejlődő ipara is sok munkavállalót vonz a környékről. Egy panellakás négyzetméterára eléri a 236 000 forintot, azaz 12,3 millióért megvehető az átlagos, 52 m²-es lakás. Ugyanez Pécsett számottevően, akár 2,5 millió forinttal olcsóbb lehet. Mindkét megyeszékhelyen belátható időn belül számottevő mennyiségű újépítésű lakás jelenik meg a kínálatban, es ez döntő hatással lehet a keresletre és kínálatra. Ezért érdemes minél előbb lépni.

A döntésre a lakás vételárán kívül nyilván hatással van, hogy mekkora bérleti díjbevételt lehet elérni. Ebből a szempontból Győr, Sopron, Székesfehérvár és Debrecen vezeti a sort. Az OTP Ingatlanpont helyi irodáinak információi szerint – várostól és az elhelyezkedéstől függően – 75–150 ezer forint között mozog egy átlagos panellakás bérleti díja. A megtérülés kiszámítása nem kíván különösebb matematikai tudást, ám szükséges az előzetes kalkuláció. A várható éves bevételt, tehát gyakorlatilag a lakáskiadásból származó összeget el kell osztani a lakásvásárlás és -fenntartás közben keletkező költségekkel. Fontos, hogy nem csupán a vételárat, de az illetéket, az ügyvéd díját, az adót, sőt ökölszabályként éves 1%-os amortizációt is ide kell számítani. Sőt, ha kiadás előtt felújítjuk a lakást, annak egyszeri költségét is. Ennek az osztásnak a hányadosa adja meg a hozamot. Ha például egy 12,3 millió forintért vásárolt lakást sikerül egész évre kiadni havonta 100 ezer forintért, akkor annak hozama – a közös költséget a bérlőre hárítva – mindent egybevéve 7,07% lesz. Életszerű azonban azzal számolni, hogy a lakást átlagosan csak 10 hónapra lehet kiadni – ez esetben a hozam 5,89%. Ha a lakást hitelre vásárolta a tulajdonos, akkor annak költségei értelemszerűen csökkentik a megtérülési mutatót. Amíg azonban a kamatszint ilyen alacsony, a bérleti díj bőven kitermeli a törlesztő részleteket.

Panellakások bérleti díja néhány nagyvárosban

Kecskemét jellemzően olcsóbb, a belvárosban egy kétszobás panellakás bérleti díja havi 80–90 ezer; egy hasonló lakás a város külső részein csak 70–75 ezer forintba kerül havonta.

Pécsett az egyetemvárosban egy 52 m²-es panellakás 120 ezer Ft/hó díjért bérelhető, de a kertvárosban 60 ezer forintért is lehet már találni hasonló méretűt. A belvárosban 100 ezer forintért bérelhetőek.

Debrecenben mérettől és állapottól függően 70–100 ezer forint közötti havi áron lehet kiadni egy panellakást. Az egyetem környékén akár 150 ezer forintig is fölkúszhat egy másfél szobás havi díja.

Győrött 70 ezer forintnál kezdődik egy másfél szobás panel bérleti díja, a legmagasabb ár egy jó állapotú 70m²-es panel esetében mintegy 120 ezer forint.